CE QU’IL FAUT RETENIR SUR LE BAIL DEROGATOIRE

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Le bail dérogatoire, communément appelé "bail précaire", a fait l'objet de modifications avec la Loi Pinel. Notons que ces évolutions donnent plus de flexibilité au bailleur et au preneur.

Ce bail, comme son nom l'indique, déroge aux dispositions légales régissant les baux commerciaux, et donne une plus grande liberté contractuelle aux parties. Ainsi, les parties peuvent très bien convenir d'un engagement ferme à l'issue duquel le preneur et le bailleur peuvent donner congé avec un préavis convenu. Bien entendu, dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur ne peut pas donner congé, le preneur est protégé pendant 9 ans, et bénéficie du droit au renouvellement en fin de bail avec la propriété commerciale.

Le bail dérogatoire répond par exemple parfaitement aux besoins d'une structure en plein développement qui n'a pas de visibilité au-delà de 2 ou 3 ans, ainsi qu'à un bailleur qui souhaite à court ou moyen terme occuper les locaux dont il est propriétaire, ou bien les mettre en vente vide de toute occupation.

La Loi Pinel a allongé a durée du bail dérogatoire en la portant à 3 ans contre 2 auparavant. Cette durée de 3 ans maximum vaut également pour une succession de baux dérogatoires entre les mêmes parties portant sur les mêmes locaux. Au-delà de 3 ans, les parties ne peuvent conclure qu'un bail commercial si elles entendent poursuivre leur relation contractuelle sur lesdits locaux.

Notons tout de même que l'offre disponible sur le marché en "bail dérogatoire" est très réduite en comparaison de l'offre en "bail commercial classique". En effet, la majorité des investisseurs institutionnels souhaitent sécuriser la location et les revenus de leur patrimoine, et son peu enclins à signer des baux dérogatoires, à moins que cela ne réponde à une problématique particulière : réflexion générale sur l'immeuble et étude de transformation, difficulté à louer, anticipation d'une hausse des loyers, etc....

Si vous recherchez absolument de la flexibilité à 2 ans par exemple, ne limitez pas vos recherches aux seuls offres en bail dérogatoire, et visitez également les offres en bail commercial. Sollicitez et négociez en revanche auprès du propriétaire une possibilité de sortie anticipée à 2 ans ; vous signerez alors un bail 2/3/6/9 ans.

Pour conclure, même si le bail dérogatoire reste marginal sur le marché de l'immobilier d'entreprise, gardons à l'esprit qu'il peut être dans certains cas, particulièrement adapté au propriétaire comme au locataire.

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